Rechte und Pflichten von Käufern

Augen auf beim Kauf des Eigenheims

Der Traum vom Eigenheim muss nicht immer mit viel Baustress verbunden sein. Gebrauchte, ältere Immobilien gibt es oftmals stressfreier und mit vielen Vorteilen: Sie stehen in zentralen Lagen, verfügen über gewachsene Gärten und können günstiger sein als ein Neubau. Der Hauskauf will aber gut überlegt und kalkuliert sein, den die Immobilie sollte auf Baumängel und Altersschäden geprüft werden.

Diese Fragen sollten sich alle Käufer stellen

Am Beginn der Immobiliensuche stehen – wie beim Neubau – wichtige Fragen zur Klärung "Was will ich?", "Was brauche ich?" und "Wird meine Familie größer oder kleiner?" Danach kommt die Kostenanalyse der Finanzen, sagt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherrn (VPB). Klarheit über das private Budget macht es einfacher, gezielt Ausschau nach der Traumimmobilie zu halten. Auch lassen sich so Enttäuschungen von vornherein vermeiden, wenn etwa das vorhandene Budget am Ende nur für eine Doppelhaushälfte reicht, anstelle für den Traum-Bungalow.

Bei einem Immobilienmakler registrieren lassen

Für die Suche nach dem neuen Zuhause sollten mindestens ein Zeitraum von sechs Monaten eingeplant werden. Die ersten Immobilienangebote gibt es etwa im Internet und in Zeitungsinseraten. Auch direkte Nachfragen im Bauamt und in der Nachbarschaft sind hilfreich und kostenlos. Bei Immobilienmaklern wird bei Vertragsabschluss eine Provision fällig. Wer dennoch einen Makler einschalten möchte, sollte sich in dessen Kundenkartei aufnehmen lassen, rät Dirk Wohltorf, Vorsitzender des Immobilienverbands Deutschland (IVD). Vorgemerkte Kunden (sog. Kaufinteressenten) würden oft mit anderen Angeboten bedient als solche, die per Internet Exposes anforderten.

Das Wichtigste Kriterium: die Lage

Erfüllt ein Haus die Grundvoraussetzungen wie Zimmerzahl und Fläche, sollte noch ein weiteres Kriterium beachtet werden: die Lage. Sie entscheidet maßgeblich über den Wert der Immobilie und damit über deren Kauf-/ und Verkaufspreis. "Selbst Schrott verkauft sich in guter Lage besser als Luxus in schlechter Lage", sagt Frau Dr. Hyewon Seo, die Fachreferentin für Bauen/Wohnen beim Bundesverband der Verbraucherzentralen in Berlin.

Umfeld genauer betrachten

Sind eine Schule, Kindergarten, Einkaufsmöglichkeiten, und/ oder Bus- und Bahnanbindung vorhanden? Ein Spaziergang durch das Umfeld verschafft oft einen ersten Überblick über die Lage. Experten raten sogar darüber hinaus, zu einem Plausch mit den direkten Nachbarn. Das Gespräch kann über hilfreiche Informationen hinaus, ein Gefühl für das spätere Miteinander vermitteln. Ein Blick in die Bebauungspläne und in Bodengutachten hilft zudem, möglichen Schadstoffen oder Grundwasserproblemen aufzuspüren. In Ostdeutschland sollten der Expertin Seo zufolge auch Aktivitäten des Kampfmittelräumdienstes beachtet und berücksichtigt werden. Der Kampfmittelräumdienst entschärft nicht detonierte Bomben, sowie Blindgänger und weiteres aus dem Zweiten Weltkrieg.

Vor Hauskauf gründlich jede Ecke betrachten

Das ins Auge gefasste Haus sollte man von außen nach innen und vom Keller bis zum Speicher vollständig besichtigen. Experten empfehlen mindestens zwei Termine wahrzunehmen. Einen ersten, um Lage, Größe, Aufteilung und Ausstattung zu besichtigen, und einen zweiten, um gründlich in jede Ecken zu gucken. So sind Sanierungsbedarf und eventuelle Wertminderung besser einschätzbar und von vornherein ersichtlich.

Reinhold-Postina warnt zur Vorsicht bei verbauten Anbauten oder aufwändig gestalteten Wand- oder Bodenverkleidungen. Dort könnten als Beispiel auch Feuchtigkeitsmängel stecken. Auch sämtliche Installationen einschließlich Telefon-, Internet- und Fernsehanschluss sowie Heizung und Fenster sollten fachmännisch geprüft werden.

Jede Hausgeneration hat seine Mängel

Keller ohne Abdichtung, Rost an tragenden Elementen, ungedämmte Dächer, morsche Balken und korrodierte Leitungen listet der Freiburger Bauingenieur Peter Burk in seinem für die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen geschriebenen Ratgeber als charakteristisch für Häuser des beginnenden 20. Jahrhunderts auf. Blei-Wasserleitungen und ungedämmte Dächer kommen häufig bei Häusern aus den Nachkriegsjahren vor.

Asbest oder giftige Holzschutzmittel können ebenfalls in Immobilien stecken, die zwischen 1946 und 1989 entstanden sind. In fast allen älteren Gebäuden ist, laut Burk, zudem die Wärmedämmung und der Schallschutz ein mittelgroßes Problem. Kaufwilligen rät der Bauingenieur, einen Sachverständigen oder Architekten zur Seite zu ziehen und eine Bestandsaufnahme zu machen.

Sollten Mängel vorhanden sein, müssen diese in die Modernisierungskosten einkalkuliert werden. Sie kommen also noch zum Kaufpreis hinzu. Die Investitionen sollten, laut den Experten, zufolge nach der Dringlichkeit, dem finanziellen Stand und dem Stand der Technik geplant werden.

Alle Angaben selber überprüfen

Neben den Angaben über die Größe und die Beschaffenheit der Immobilie, sollten sich Käufer auch auf das angegebene Baujahr eines Hauses verlassen können (Urteil des Oberlandesgerichtes Hamm Az.: 22 U 82/16). Wurde das Haus zwei Jahre früher errichtet, als das tatsächliche Alter wie im Vertrag angegeben, lässt sich der Kaufvertrag rückabwickeln. Denn die falsche Angabe des Baujahres stellt einen Mangel dar.

In dem verhandelten Fall vom Oberlandesgericht Hamm, hatte ein Ehepaar 2013 ein Haus gekauft. In dem notariellen Kaufvertrag war als Baujahr des Gebäudes 1997 deklariert. Tatsächlich wurde das Gebäude aber bereits 1995 bezugsfertig fertiggestellt, also zwei Jahre zuvor. Unter anderem unter Hinweis auf das falsch angegebene Baujahr, verlangten die Kläger die Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrages.

Mit Erfolg: Das verkaufte Grundstück habe einen Sachmangel, stellte das Oberlandesgericht fest. Die Angabe des Baujahrs im notariellen Kaufvertrag stelle eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Nach dieser hätten sich die Kläger darauf verlassen müssen, dass das Haus dem technischen Standard des vereinbarten Baujahrs 1997 entsprach. Tatsächlich aber sei das Haus bereits im ersten Quartal 1995 bezugsfertig gewesen. Für diesen Mangel muss somit die Beklagte einstehen. Die Pflichtverletzung sei erheblich.

Immobilienkauf muss zwingend bei Notar vollzogen werden

Vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag sollten angehende Hausbesitzer eine Finanzierungszusage der Bank vorliegen haben. Außerdem muss ein Termin beim Notar vereinbar werden, wo sämtliche Fragen zum üblicherweise von Makler oder Verkäufer entworfenen Kaufvertrag gestellt werden und dieser Vertrag gegebenenfalls laut vorgelesen wird, und ggf. angepasst werden kann.

Statt der üblichen Formel "gekauft wie gesehen" rät Burk dazu, Haus- und Grundstücksgröße, Mängel sowie Zahlungs- und Übergabemodalitäten in den Vertrag aufzunehmen, und unterschreiben zu lassen. Der Entwurf sollte spätestens zwei Wochen vor einem Beurkundungstermin beim Notar vorliegen. So bleibt Zeit zum Überlegen und Sie haben keinen Stress.

Sollten Sie Fragen haben zum Kauf und oder Verkauf einer Immobilie, so können Sie sich gerne an Schmidt Immobilien GmbH in Ulm wenden. Wir sind Ihr Ansprechpartner - wir beraten und begleiten Sie fachkundig zum Ziel.

Quelle: ansehen
Schmidt Immobilien Ulm

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