„Schrottimmobilie“ – Was ist das?
„Schrottimmobilie“ – Was ist das?

Der Begriff „Schrottimmobilie“ ist immer wieder das Schlagwort, wenn es um fehlgeschlagene Investitionen in Immobilien geht. Schrottimmobilie ist kein juristischer Begriff, sondern beschreibt einen bestimmten Typ von Immobilienobjekten oder Geschäftsmodell.


Die nicht fertig gestellte oder schlecht renovierte Schrottimmobilie

Diese Immobilien befinden sich in einem desolaten Zustand oder wurden handwerklich schlecht renoviert. Das kann ein nicht fertig gestellter Neubau sein, oder die Schrottimmobilie ist ein zu sanierender Altbau, der in der Renovierung steckengeblieben ist und sich in einem schlechten baulichen Zustand befindet. Hier muss der Eigentümer zusätzlich Geld in die Hand nehmen, um die Mängel zu beseitigen und die Instandhaltung zu gewährleisten.


Steuermodelle als Schrottimmobilie

Selbst baulich einwandfreie Objekte können eine sogenannte Schrottimmobilie sein, wenn sie zu teuer verkauft wurden und ihr Geld am Markt nicht wert sind. Die Vermittler dieser Geschäfte gaben in der Regel an, die Immobilie würde sich allein durch Steuervorteile und Mieteinnahmen rechnen. Die Rechnung ging jedoch regelmäßig nicht auf, denn die Mieteinnahmen blieben weit unter der Prognose, und die Steuerrückzahlungen reichten nicht aus, um das Darlehen für die überteuerte Immobilie zu bedienen. Beide Varianten kosten den Eigentümer viel Geld, Zeit und Nerven.

Folgen für den Erwerber

Für den Kapitalanleger sind u.a. zwei Faktoren für seine Kalkulation wichtig: Welche Miete erzielt mit seinem Objekt und welchen Preis kann er beim Verkauf seiner Immobilie erreichen. Eine Schrottimmobilie erzielt nicht die geplanten Mieteinnahmen, die zur Deckung der Finanzierung notwendig wären. Beim Verkauf der Schrottimmobilie muss er oft feststellen, dass der Wert seiner Immobilie deutlich niedriger als erwartet liegt, und nicht dem von ihm gezahlten Preis entspricht, sondern beim sogenannten Ertragswert liegt.


Erwerbpreis vs. Ertragswert

Der Bauträger der Schrottimmobilie kalkuliert den Erwerbpreis wie folgt: Aus dem Ankaufspreis der Immobilie plus die Sanierungskosten und Verwaltung. Den Preis in die Höhe treiben die hohen Kosten für den Vertrieb sowie seine eigene Gewinnmarge. Für diesen kalkulierten Preis gibt er die Wohnung auf den Markt. Der Erwerber / Eigentümer der Schrottimmobilie dagegen wird auf den Ertragswert verwiesen, wenn er die Wohnung wieder verkaufen will. Dieser Ertragswert ergibt sich aus der Miete seiner Wohnung abzüglich aller Kosten. Für eine Grobschätzung des Ertragswertes ist dieser Jahresmietzins – je nach Lage des Objektes – mit einem Faktor zwischen 10 und 15 zu multiplizieren. In vielen Fällen liegt der Ertragswert bei nur einem Drittel oder weniger des eigenen Kaufpreises für die Schrottimmobilie.


Verkauf der Schrottimmobilie nur mit Zustimmung der Bank

Erschwerend kommt hinzu, dass die finanzierende Bank dem Verkauf zustimmen muss. Dies wird sie nur tun, wenn der Kredit vollständig abgelöst werden kann. Der erzielte Verkaufserlös für die Schrottimmobilie wird dafür oft nicht annähernd ausreichen.


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Ihr Schmidt Immobilien Team

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Schmidt Immobilien Ulm

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