Passt eine Immobilie als Kapitalanlage zu mir?

Im Prinzip – Ja und nein. Denn natürlich hängt die Antwort von einer ganzen Reihe Faktoren ab und kann niemals pauschal sein. Zuerst muss man Klarheit gewinnen, welches Ziel man verfolgt:

Sie wollen die Immobilie selbst nutzen

• (1) und auch als Alterssitz behalten, so lange es eben geht?
• (2) aber im Alter dann verkaufen, um das Geld für altersgerechtes Wohnen, Reisen, Hobbys und ganz allgemein einen sorglosen Ruhestand zu nutzen?

In beiden Fällen kann sich ein rascher Kauf unter den heutigen Konditionen durchaus lohnen. Bei einer längeren Eigennutzung (1) sollten Sie jedoch besonders auf Lage und Infrastruktur achten: Die Eigentumswohnung oder das Häuschen mögen noch so viel Charme haben – wenn Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte zu weit entfernt sind, lässt die Freude im Alter rasch nach. Auch steigen mit den Jahren die Instandhaltungskosten. Wenn dann die Rente nicht für notwendige Reparaturen reicht, könnten Sie schnell zu einem Verkauf mit Verlust gezwungen sein.

Fall (2) ist an sich die risikoärmere Variante. Doch auch bei (2) tragen Sie das Standortrisiko: Verändert sich im Lauf der Jahre der Charakter der Umgebung, so müssen Sie beim Verkauf ebenfalls mit Verlusten rechnen.

Sie erwerben die Immobilie als reine Kapitalanlage

• (3) und wollen sie bei nächstbester Gelegenheit mit Gewinn wieder abstoßen?
• (4) um die Miete als passives Einkommen und Altersvorsorge so lange wie möglich zu nutzen?

Für Fall (3) und (4) geeignet sind selbstverständlich nur vermietete bzw. vermietbare Objekte. Speziell bei (4) bedarf es besonders genauer Kalkulation und sorgfältiger Auswahl von Objekt und Mieter, um nachhaltig ein ausreichendes passives Einkommen zu erzielen. Eine einzelne Mieteinheit wird dies dennoch selten leisten können.

In Fall (3) sind die Mieteinnahmen eher ein Zubrot und müssen wenig mehr leisten, als die Kosten zu decken. Eine entscheidende Rolle spielt hier der Standort: Topstädte wie Berlin, Hamburg, München oder Frankfurt am Main haben in den vergangenen Jahren eine rasante Preisentwicklung erlebt. Im Zusammenspiel mit den Folgen der Corona-Krise sind dort absehbar nur noch geringe Wertsteigerungen zu erwarten. Zunehmend attraktiv und mit besserer Wachstumsperspektive für private Anleger erweisen sich heute Groß- und Mittelstädte außerhalb der Ballungsgebiete wie Freiburg, Hannover, Dresden, Karlsruhe, Rostock oder Münster.

Außerdem sind die Punkte zu bedenken, die Sie in der Check-Box finden. Über allem steht das Problem der fehlenden Risikoverteilung: Wenn all Ihr Erspartes nur für eine einzige Immobilie reicht, wird jede Belastung sofort zu existenziellen Bedrohung.

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